業務のご案内
当社では、個人及び法人の皆様を対象に以下の不動産鑑定評価を主たる業務とし、 不動産価格調査及びコンサルティング業務を従たる業務としています。

不動産鑑定評価業務

・土地建物(マンション等の区分所有権を含む)の売買・交換
・地代・家賃
・不動産担保
・資産再評価
・相続・贈与財産
・減損会計における時価評価
 その他、普通借地権、定期借地権、区分地上権等の権利評価、証券化関連、ゴルフ場・ホテル・リゾート物件等の特殊案件などの評価を受付けています。

 公的評価では、千葉県内における公共事業による用地取得又は収用の際の鑑定評価、公的財産の売払い物件の鑑定評価、地価公示・都道府県地価調査、固定資産税課税標準価格調査、相続税路線価の標準地価格調査、民事執行法による競売物件の評価、争訟物件の鑑定評価等を継続して行っています。

<不動産鑑定評価書>

不動産鑑定士は一定の手順に即して行った不動産鑑定評価に対して「不動産鑑定評価書」を発行します。
※この「不動産鑑定評価書」は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38.7.16・法 152)第39条に基づいて発行されるものであり、不動産鑑定評価基準に則った適正な価格に関する公的な証明書としての役割を果たします。不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士がその対象となる不動産を取り巻く諸条件を考慮して、適正な市場 価格を判定することであり、不動産鑑定評価書はその結果を記載した書面です。不動産鑑定評価書は、不動産の売買・交換の参考として個人又は法人が適切な取引価格の参考資料として採用するのをはじめ、公的なものとして、公共用地の買受・補償、国や都道府県が行う「地価公示」・「都道府県地価調査」、及び「国税 局の相続税標準地の鑑定評価」・「固定資産税標準宅地の鑑定評価」などで利用されています。そのほかにも不動産の証券化、会社合併時の資産評価などについて、主要な参考資料として不動産鑑定評価書が活用されています。

不動産価格等調査業務

 不動産価格等調査は、未確定な想定条件が前提となる評価や記載事項を簡略化した評価案件等で、不動産鑑定評価基準に則らない価格等の判定であり、簡易価格調査が中心になります。
不動産鑑定評価の簡易版として位置付けられ「意見書」又は「調査報告書」の様式で文書を提出します。
具体的には、不動産鑑定評価までは必要としない案件の場合、 鑑定評価に要する費用を少なく抑えたい場合、 早期に専門家による適切な価格を知りたい場合、 未確定でいくつかの想定条件下における価格を把握しておきたい場合、 など多様な調査の要請に柔軟に対応することが可能であり、それぞれ適切な価格を提示いたします。

<調査報告書・意見書>

 前述のとおり不動産価格調査等における「不動産調査報告書」・「意見書」も基本的には不動産鑑定評価基準に準じた方法により価格等を評価していますが、価格査定の根拠や説明等を省略し、地域分析、個別分析について最低限の記述にとどめ、必ずしも不動産鑑定評価基準に準拠していない場合がある点で不動産鑑定評価書とは異なります。

 調査報告書等では個々の依頼目的及び想定条件に応じて、不動産の価格を求めない場合もあります。例えば、依頼不動産の最有効使用の判定に係る調査を依頼された場合には、「最有効使用」の判定のみを表示する場合の調査報告書は判定の理由の要旨とその過程を論証するものとなります。
 また、過去に鑑定評価を行った案件について、現時点までの価格の変動率を求められる場合があります。これは「変動率意見書」として提出することができます。 従って「調査報告書」等ではより広凡な不動産の価格等の査定が可能になります。

コンサルティング業務

 不動産売買・交換に関連する目標額設定、再開発ビルに係る権利変換割合、土地区画整理事業における従前従後の適正価格、大規模未利用地、用途変更が必要な不動産の有効活用等に関するコンサルティング・不動産の説明・報告等の要請に 対するコンサルティングを行います。
 案件に応じて、当該コンサルティングに係る調査報告書を提出することとなりますが、事業の進捗状況から報告書の提出は数か月から1年程度を要する場合もあります。
一口メモ
※相続税路線価と鑑定評価の価格について
 一般に、国税局の相続税路線価の価格は時価の8割程度といわれていますので、この価格を0.8で割り戻すか、1.25倍を乗じれば、概略の土地の価格水準が得られることとなりますが、
・路線価では接面道路の方位について南北の区別をしていないこと
・大規模画地の場合に高度利用が可能で規模大が増価となる地域と、逆に分割利用することで道路潰れ地が発生し、加えて工事費とその期間を考慮しなければならず、大幅に減価を要する地域があること
・マンション適地では必ずしも南面道路が有利とはならないこと
・角地等については斜線制限、プライバシー等の観点から必ずしもプラスの要因にならない可能性があること
 等々、財産評価基準における「算定」基準と鑑定評価における格差率は必ずしも一致しません。これらを適切に考慮して評価を行うためには、法令による規制の内容、その地域の実情に熟知している不動産鑑定士による適切な判断と評価が必要となることもあります。不動産鑑定評価、及び価格調査業務においては鑑定評価の目線から不動産価格等を把握します。
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